Как платить налоги со сдачи недвижимости в аренду

Платить налоги с дохода от аренды недвижимости можно несколькими способами. Как физическое лицо – самый простой, удобный, но наименее выгодный способ. Ставка для физлиц самая высокая – 13%. Для уплаты налога арендодатель подает в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ и прилагает договор об аренде и документы, подтверждающие права собственности на недвижимость. 

Уплата налога как индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения – более выгодный вариант – в этом случае ставка налога будет ниже – 6%, но ИП ежегодно должен оплачивать страховые взносы (в среднем – 35.000 руб.) и подавать налоговую декларацию.

Приобретение патента на сдачу недвижимости  – может стать весьма выгодным решением, но сумма, которую будет необходимо заплатить рассчитывается индивидуально в зависимости от местоположения жилья. Для того, чтобы купить патент нужно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и ежегодно платить страховые взносы. Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее  местоположения. Патент на квартиру в спальном районе будет стоить дешевле, чем патент на квартиру аналогичной площади в центре города. Патент удобен тем, что его можно приобрести на несколько месяцев, а не на весь год — в случае, если человек сдает квартиру не постоянно это может стать удобным решением. Кроме того, патентная система избавляет собственника от подачи налоговой декларации. Оформить заявление на получение патента можно в любой налоговой инспекции. 

Самая выгодная схема для наймодателя на текущий момент – уплата налога как самозанятому. Ставка налога на профессиональный доход составляет всего 4%, но совокупный годовой доход в этом случае не должен превышать 2,4 млн руб в год. При превышении этой суммы, нужно будет оформить ИП.

Разберем на примере: 

Если доход от сдачи квартиры составляет 50 тыс. руб. в месяц, то при уплате как физлицо человек заплатит за нее 78 000 рублей в год по формуле расчета 50 000*13%*12.

Если платить как ИП, то получится уже 36 000 рублей: 50 000*6%*12. Но нужно учитывать, что ежегодно придется платить страховой взнос порядка 35 000 рублей и каждые три месяца подавать декларации в налоговую инспекцию.

Патент на сдачу квартиры на год для квартиры площадью до 50 метров  в ЦАО будет стоить приблизительно  27 тысяч рублей. В других административных районах столицы — в среднем 18 тысяч. К этой сумме нужно прибавить ежегодный страховой взнос за ИП (около 35 000 рублей). 

Если зарегистрироваться как самозанятому, то заплатить придется 24 000 рублей: 50 000*4%*12. Кроме того, не нужно будет дополнительно представлять отчеты и декларации – учет ведется автоматически в мобильном приложении «Мой налог». 

При аренде квартиры и уплаты налогов рекомендуем максимально использовать все технические инструменты, которые доступны сегодня – это серьезно облегчает процесс работы. Открыть ИП можно через сайт Госуслуг, зарегистрироваться как самозанятому можно в приложении «Мой налог» с мобильного телефона или через личный кабинет самозанятых на сайте ФНС. Для сдачи квартиры в аренду тоже есть специальные онлайн-инструменты: возможность оплатить объект на сайте, системы формирования графика бронирования в реальном времени, актуальный календарь бронирования, который поможет избежать овербукинга (при краткосрочной сдаче объекта) – тот же «Авито» дает такую возможность.

Процесс сдачи квартиры в аренду регулируется гл.35 Гражданского Кодекса РФ, а Федеральная Налоговая Служба при взимании налогов с арендодателей руководствуется гл. 23, 26.2 и 32 налогового кодекса о налогах на доходы физлиц, ИП на упрощенке и налоге на имущество физлиц.