Как безопасно провести онлайн-сделку по покупке недвижимости

Пандемия и самоизоляция привели к распространению онлайн-сделок и приобретению товаров с доставкой на дом. Тенденция проявилась и в отношении недвижимости, приобрести которую можно, не выходя из собственного дома для выбора, заключения договора купли-продажи и последующей регистрации.

Риски покупки недвижимости онлайн и как их избежать

Однако, ощущение рискованности сделки в данной ситуации довольно большое и отступление от привычного порядка, сложившегося в начале 1990-х гг., пока не воспринимается как окончательно состоявшееся.

Риски во многом связаны с доверием к посредникам, организующим сделку и обеспечивающим признание электронных документов и подписей.
 
Уже сегодня АО ДОМ.РФ создана и действует единая информационная система жилищного строительства, на сайте которой можно предусмотреть формирование стандартизированной информации о новостройках, достаточной для сравнения и выбора вариантов для приобретения. А вот для вторичного жилья такой базы данных пока нет, но при доверии к риелтору можно поручить сбор информации и отправку видео об объекте. На сайтах о недвижимости уже не редкость видео об объекте и окрестностях, предоставленное продавцом.

Конечно, по нему можно составить первое впечатление, но проверить нужно обязательно. Редко кто снимет кладбище, находящееся за забором участка или поблизости от дома, покажет отсутствие фундамента и чрезмерно тонкие стены, построенные по упрощённой технологии изодом, или высоту потолков, спроектированную в целях экономии тепла как 2,30 метра. Это реальные примеры домов в продаже в престижной локации на Рублёво-Успенском шоссе, которые обязательно нужно перепроверять.

Второе – это проверка документов и полномочий сторон, отсутствия препятствий по заключению сделки и «подводных» камней в лице не включённых в приватизацию детей, не выделения на них доли при использовании материнского капитала, «потерянных» наследников и т.д. Данная проверка редко когда по силам покупателю самостоятельно и проводится не им самим, что делает ее вполне возможной в удалённом для покупателя режиме.

Третье условие безопасности заключается в контроле за электронно-цифровой подписью (ЭЦП) и ее защитой. Во многом это доверие к удостоверяющему центру, который должен проверить личность получателя ЭЦП и потом в ее подлинности. Уже есть примеры мошенничества с ЭЦП в сфере недвижимости и это настораживает. Но применительно к обычным офф-лайн сделкам вероятность использования поддельных и подложных документов не равна нулю, могут быть и ошибки при подаче документов в Росреестр.

Нотариальная форма сделки возможна и служит снижению рисков, но нотариус будет проводить ее в очном режиме, хотя и называться такая сделка будет дистанционной. Получается, что необходимо будет организовать дистанционный контакт двух пар: продавец и его нотариус плюс покупатель и его нотариус.

Четвёртое – это выполнение процедур по регистрации, которая ведётся вне контроля сторон как в случае традиционной подачи документов, так и применительно к электронным сделкам. Подать заявление в Росреестр о регистрации можно в электронном виде через Личный кабинет правообладателя, потребуется наличие ЭЦП.

Пятое условие – безопасность расчётов. При онлайн-сделках трудно воспользоваться банковской ячейкой (курьерская доставка все же не очень уместна в данном случае), но безопасное использование эксроу-счета или аккредитива вполне возможно.

Шестое, для покупателя может быть интересным получение ипотечного кредита, что в режиме онлайн практически доступно уже сейчас. Например, СберБанк 10.3.21 объявил о первом случае выдачи ипотечного кредита на вторичную недвижимость полностью в дистанционном формате . Такое возможно при наличии уже оформленных ЭЦП у покупателя и продавца.

Подать онлайн заявку на получение ипотечного кредита получится в большинстве случаев, но для оформления всех документов и идентификации заемщика банк может настоять на личном присутствии будущего заёмщика в офисе банка или прислать своего специалиста на дом.

Позитивным фактором для развития электронных продаж и повышения доверия сторон является действие ст. 68.1. «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения» Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ, по которой добросовестный приобретатель имеет право «на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения». Поэтому очень и очень важно выполнение всех требований законодательства для признания добросовестным приобретателем.

Что будет с онлайн-сделками по продаже недвижимости в будущем? 

Очевидно, что многие процессы перейдут в дистанционный режим окончательно. А какие-то пока задержатся в оффлайн, так как экономия времени на поездку будет незначительной. Практика показывает, что значительная часть потребителей ценит личное общение и это оставляет необходимым поддержание вариантов для классического заключения договоров. Личное же присутствие понадобится для обеспечения правильности выбора квартиры или дома, собственного спокойствия, а также для удовлетворения всех требований законодательства. Полностью дистанционный формат покупки недвижимости также будет развиваться и использоваться в случаях необходимости, а развитие технологий передачи реальности будет способствовать повышению интереса к данной форме.

Читайте также: Будущее за цифровизацией продаж.