Как правильно составить договор аренды квартиры

Договор аренды квартиры – это двухсторонний документ и, соответственно, он должен защищать права обеих сторон. Интерес арендодателя – исправное получение арендных платежей, сохранность квартиры и имущества, наличие средств на компенсацию возможного вреда, причинённого в ходе проживания арендаторов.

Некоторые хозяева недвижимости не хотят проживания слишком большого количества квартирантов, их животных и т.д. А у арендаторов – неповышение арендной платы, гарантии по проживанию в течение оговорённого срока, возможность привезти свою мебель, определение порядка действий при возможных поломках и аварийных ситуациях (кто чинит кран, что делать, если ветхая мебель развалилась, при заливе соседей и т.д.), возможность получения временной регистрации.

В договоре нужно указать срок аренды, который почти всегда не превышает одного года, чтобы не возникало дополнительных обязательств у хозяина квартиры (регистрация договора аренды, сложности с выселением жильцов и при возможной продаже квартиры, наличие возможности оформления временной регистрации и т.д.). Поэтому на практике краткосрочные договоры значительно чаще используются, чем долгосрочные, хотя последние имеют и преимущество – наличие обязательств по длительности проживания как со стороны собственника, так и арендатора. При заключении договора аренды нужно сначала проверить и внести данные собственника, его права на недвижимость, данные арендаторов.

Данные арендаторов необходимы, чтобы при возникновении необходимости их можно было разыскать. А данные собственника – чтобы можно было удостовериться в его возможности сдать именно эту квартиру, дом или дачу. Потом следует оговорить величину, сроки внесения, условия и возможность изменения арендной платы.


В начале 2021 года арендаторы будут стремиться зафиксировать условия на как можно более длительный срок, так как ставки достигли минимума за последние 10-15 лет. Понятно, что сейчас многие работают на удаленке или просто вернулись на родину, но ситуация изменится и ставки вполне могут вернуться к доковидным размерам. Следующий пункт – порядок оплаты коммунальных услуг, в котором фиксируют договорённости. Например, все платежи по счётчикам относятся на арендатора. Сложнее с платежами за консьержку или охрану огороженного двора, но здесь можно найти компромисс. При заключении договора нужно зафиксировать текущие показания счётчиков.

В договоре можно определить количество проживающих, возможность содержания животных и завоза своей мебели. Для контроля можно и нужно оговорить возможность и периодичность посещения квартиры ее владельцем. Если предполагается проживание разных людей или семей в разных комнатах, то стоит предусмотреть порядок оплаты, так как получение средств по частям не всегда удобен. В случае аренды мебелированной квартиры необходимо приложить к договору опись мебели и техники, указать ее состояние. Здесь же – порядок ремонта и амортизации. Обычно в договоре указывается страховой депозит, равный величине оплаты одного месяца. Депозит используется для компенсации возможного ущерба, нанесённого имуществу собственника арендатором. Если же ущерба нет, то последний месяц арендатор живёт в счёт этого депозита. Но с весны 2020 года страховые депозиты практически не используются, так как рынок аренды сильно сжался.

В договоре аренды нужно предусмотреть порядок досрочного расторжения по инициативе любой стороны, это поможет избежать сложностей и споров, если квартира понадобилась родственникам или арендатор поменял место работы, получил наследство или уехал домой. Надо понимать, что во время проживания арендатор может причинить вред, значительно превышающий размер страхового депозита, и взыскать с него средства будет довольно сложно. Например, если арендатор не выключил кран и залил свою и несколько квартир на нижних этажах.

Обращение в суд при наличии договора аренды принесёт выигрыш в деле, но выплачивать ущерб бывший арендатор будет с учётом его материального положения, что чаще всего выливается в несколько сотен рублей в месяц. Конечно, можно передать взыскание коллекторам и попытаться запретить должнику выезд за границу. Но все это стоит больших нервов и времени. Поэтому для большего спокойствия стоит застраховать свою квартиру и имущество, а также ответственность перед третьими лицами.

Читайте также: Что такое ключевая ставка ЦБ РФ и как она влияет на рынок недвижимости.