Какой формат недвижимости лучше всего подходят для инвестирования

Приобретая недвижимость с расчётом на будущий доход, нужно понимать, что времена стремительного роста стоимости квадратного метра повторяются не часто. Хотя есть множество исследований, которые показывают устойчивый исторический рост стоимости земли и хороших объектов недвижимости в Европе и США за 100 и более лет.

На сегодня инвестиции в недвижимость для физического лица это довольно консервативный инструмент, позволяющий немного уверенней чувствовать себя на пенсии. Даже если квартира или дом подешевеют (при исчислении в иностранной валюте это происходит практически в каждый кризис), они останутся в собственности и смогут приносить пассивный арендный доход, и он не будет столь же подвержен инфляции как вклад в банке или накопления в НПФ. С другой стороны, нужно учесть возможность роста налогообложения как самой недвижимости, так и арендных доходов. И тем не менее, на сегодня покупка недвижимости часто рассматривается жителями России как форма частных инвестиций и сбережения накоплений.

Для большей уверенности перед покупкой стоит задуматься о перспективах района и развитии его инфраструктуры

Критерии обеспечения роста стоимости квартиры и повышенного спроса на аренду вполне могут сочетаться, хотя и не всегда полностью. Например, открытие станции метро скорее повышает ликвидность, но не всегда цену квартиры. Тем более, что планы строительства метро публикуются заранее и при покупке их, как правило, учитывают за несколько лет. Зато спрос на аренду и цена растут. На стоимость квартиры влияет больше факторов, чем на аренду, где на некоторые неудобства до пандемии спокойно закрывали глаза, если расположение было удобным.

Например, известен дом в начале Волгоградского проспекта в Москве, где за счёт удобного расположения арендные ставки для небольших квартир соответствуют ставкам для квартир большей площади в том же Таганском районе и более удобной планировки, которые стоят на 25-30% дороже. Соответственно, для арендной квартиры можно выбрать меньший формат и сэкономить за счет площади. Если же рядом будем много учебных институтов и студентов, то желающие арендовать будут прибывать к каждому сентябрю после возвращения к очному формату обучения. Приобретение апартаментов в качестве инвестиционного актива вполне уместно, если его стоимость ощутимо ниже, чем у сопоставимой квартиры. Связано это с большими, чем для жилой недвижимости, коммунальными платежами и налогами при такой же арендной плате.

Правда есть один фактор, который может стать выигрышным – есть вероятность, что часть апартаментов приравняют к жилой недвижимости и переведут в этот разряд, в этом случае можно рассчитывать на дополнительный рост цены приобретения при переоформлении.

В случае приоритетности именно арендного дохода есть резон присмотреться к конкурсным торгам, на которых иногда продают принадлежащие Москве небольшие (от 15 до 25 кв. м.) квартиры в Центральном округе, пусть и в старом фонде. На такие объекты есть стабильный спрос со стороны арендаторов и при меньшем вложении можно рассчитывать на доход как от обычной однушки. Если дом пойдет под реновацию, в квартире необходимо зарегистрироваться и можно будет получить взамен более дорогой объект.

Может быть интересной покупка нежилого помещения на перовом этаже или машиноместа

Но здесь выше коммерческие риски, так как аренда для предприятий сферы услуг очень зависит не только от места расположения и проходимости места, но и от экономической ситуации. Применительно к машиноместам при правильном подходе можно рассчитывать на более высокую рентабельность. Например, при покупке подземного машиноместа за 1-1,5 млн.рублей в центральной части Москвы можно рассчитывать на арендную плату в 15 тыс.рублей в месяц, если в доме квартир значительно больше чем машиномест и на ближайших улицах и дворах уже есть проблемы с парковочными местами.

Читайте также: Можно ли отказаться от страховки во время оформления ипотечного кредита?