Цены на жилье могут упасть на 20–30% в перспективе 2020–2021 годов

За прошлые десять лет в стране значительно выросли темпы ипотечного кредитования. Российские банки вели конкурентную борьбу за максимально выгодные для заемщика условия по жилищным кредитам. Государство тоже было на стороне населения. Регулярно на рынке появлялись продукты с приставкой соц. Это и ипотека для отдельных категорий граждан, таких как военные и бюджетники, и различные субсидии. Что там говорить, очередная "новинка" от государства вышла в апреле. Льготная ипотека под 6,5%. Это в свою очередь отразилось на цене первичного рынка. Здесь также наблюдается неуклонный рост. Однако темпы его гораздо ниже. Статистика показывает, что если, например, взять 2018 г., то доступность жилья выросла на 5,2% или стала более доступной для 2,9 млн. семей. Но фактический рост составил лишь 300 тыс. сделок.

Семьи, которым доступно жилье в ипотеку

Последствия падения рынка 2014 г., когда вследствие санкций пострадали все сегменты экономики, рынок жилья смог восстановить только к 2019 г. Объем сделок с недвижимостью вырос до 3,4 млн, для сравнения 2014 г. – 3,5 млн. Их основу создали сделки на первичном рынке. Дело в том, что государство совместно с банками активно запускали льготное ипотечное кредитование. Его пик пришелся на 2015-2016 гг. В прошлой пятилетке прошло снижение ставки на ипотеку. Если в 2015 г она составляла 13,5%, то уже в 2019 г – 10%. 

Еще одним фактором, влияющим на изменения на рынке недвижимости, является ожидание величины доходов у населения. В настоящее время разного рода социологические опросы показали, что у населения нет четкого понимания дальнейших заработков. Вопрос скорее стоит в сохранении нынешних величин доходов. Это говорит, что даже при наличии льготной ипотеки с низкой ставкой рост спроса не будет увеличиваться в прогрессивных масштабах.

При введении льготной ипотеки под 6,5% против 10%, средний платеж по платежу обещает снизиться на четверть. Но это вовсе не означает, что семья приобретет квартиру по такой программе. Сработают еще несколько факторов: личные накопления для первоначального взноса – около 30% от стоимости жилья и уверенность на стабильный доход на весь период обслуживания ипотеки. При этом у семьи при росте цен на постоянные и необходимые товары должно оставаться для личного содержания сумма в двараза превышающая прожиточный минимум на человека.

Сделки с жильем

В нынешней ситуации прогнозируется более серьезные последствия, нежели в 2014г. Тогда безработица составила 5,5%. Доходы у населения были прежними либо росли в заниженном темпе. Съедающим благополучие населения фактором была инфляция. Ее рост был выше обычной нормы. Риски, прогнозируемые на 2020-2021 гг., это и увеличение безработицы, и рост цен на ряд товаров, и снижение доходов населения в виду того, что ряд предприятий сократит производство, а то и вовсе закроется из-за банкротства.

Что касается объемов сделок на недвижимость, то здесь не все так однозначно. Дело в том, что снижения в 2014 г. не наблюдалось, скорее, был рост, т.к. население искало способ сохранить накопления, спрятав их в недвижимости. Застройщики перешли в тот момент на строительство квартир с меньшей площадью и свободной планировкой для сохранения стоимости квадратного метра на рынке.

В нынешних условиях низкой инфляции и слабого рубля перспектива падения стоимости жилья в 2020-2021 гг может составить около 20-30%. Рассмотрим все возможные события на этом фоне.

Уменьшится благосостояние собственников действующего жилья. Для банка это тоже опасный момент, значит, что стоимость залога в виде квартире по всем действующим кредитам упадет. И в случае отказа заемщика от исполнения обязательств по кредиту (неважно какому: ипотечному или любому другому, где залог был недвижимость) банк не сможет вернуть всю выданную сумму кредита при продаже имущества.

Последствия на рынке недвижимости после коронавируса

Во-первых, это глобальное сокращение объемов строительства. Объемы приблизятся к цифрам 2000 г. При этом у самого государства накопились обязательства по предоставлению очередникам и прочим слоям населения жилья. Есть логика замещения процента частных инвестиций в строительстве государственными.

Во-вторых, транспортная доступность и инфраструктура новых районов далека от совершенства. После кризиса есть возможность запустить естественную конкуренцию на рынке застройщиков, а в это время провести работы по устранению недостатков.

В-третьих, после масштабных сокращений вновь начнется восстановление производственных ресурсов. Есть вероятность спроса на строительную мобильность. Здесь правда важным фактором может быть готовность и возможность аренды съемного жилья. В настоящее время рынок аренды уже претерпел снижение и изменение структуры.

Таким образом спад в экономике может послужить стимулом для реорганизации ряда структур.

Читайте также:Перспективы строительства жилья и гериатрических центров для пожилых людей.