Как кризис повлияет на аренду квартир

Начало 2020 г. ознаменовалось рядом событий мирового масштаба. Буквально в каждой стране была затронута экономика и общественная жизнь. Пожар в Австралии, коронавирус, отмена ряда международных публичных событий, и это только первый квартал.

В России, помимо всеобщей пандемии, самыми значимыми стали падение цены на нефть и растущий курсдоллара и евро. Все это не могло не отразиться на рынке недвижимости. По мнению большинства аналитиков, на фоне начинающего мирового кризиса рынок аренды пока не проявил своих ярких эмоций, но это только отложенный фактор. Среди крупных участников рынка жилья сформировался единый прогноз о снижении спроса на ипотечные кредиты в пользу арендуемого жилья. Такие прогнозы выставлены за счет информации, полученной в предыдущие кризисы 2008 и 2014 годов.

Уже сейчас арендуемое жилье является более приоритетным. При опросе московских арендаторов свыше 70% подтвердили свою неготовность покидать данный статус в течение от одного года до пяти лет, по причине дороговизны ставок по ипотечным кредитам.

Валюта и аренда, какая связь?

Если говорить о прямом влиянии, то прямой связи нет. Валютные колебания практически не затрагивают рынок аренды. Если говорить о квартирах в Москве, чей ценник выставлен не в рублях, то их 1%. Это в большинстве своем элитные квартиры, которые либо предназначены для аренды иностранными квартиросъемщиками, либо их владельцы не проживают в стране и ведут свои расчеты в указанной валюте, не отвлекаясь на конвертацию.

Рынок аренды жилья. История

В 2008 году произошел отток западного капитала из Российской экономики. Многие маленькие фирмы закрылись, а более крупные объявили о массовом сокращении сотрудников. Многие арендаторы покинули столицу. Кто-то перебрался в область либо стал арендовать жилье совместно. В тот период арендная ставка снизилась не только для жилого фонда, в столице чуть ли не гектары квадратных метров офисных зданий простаивали. Но в скором времени рынок восстановился, и арендодатели смогли отчасти выдохнуть – арендные ставки поднялись.

В 2014 году весь переполох начался в конце года. Кризис, вызванный геополитическими событиями, взбудоражил валютный рынок. В результате возросшей паники, возник неконтролируемый спрос с идеей "не потерять". Население массово скупало технику, ювелирные украшения и конечно недвижимость. На тот момент рынок имел большее сцепление с курсами валют. Поэтому неудивительно, что при росте курса доллара продавцы вторичного жилья тут же пересчитали стоимость и выставили почти двойной ценник. Люди, увидев валютные качели с весны, когда доллар стоил 30 руб. до декабря по 80 руб. Уже осенью было расторгнуто более трети договоров найма. Для сравнения обычно этот показатель не превышает 5%. В результате предложение превысило спрос.

Но что удивительно: цены на арендуемое жилье даже при этих условиях выросли. Аналитический центр одного из крупнейших порталов с объявлениями о недвижимости поведал, что уже в 2015 году количество сдаваемой в аренду площади заметно сократилось. Владельцы собственности, не выдержав столь длительного простоя своих квартир, выставили жилье на продажу. Только к маю 2015 года ситуация начала стабилизироваться, и цены на аренду начали приближаться к докризисным значениям. В 2018 году произошло очередное снижение. Но это было связано, прежде всего, с ростом на рынке ипотечного жилья. Ставки выглядели весьма привлекательно, и многие квартиросъемщики сделали выбор в пользу своего жилья вместо аренды.

Приказано ждать

В настоящее время, несмотря на падения рубля изменения на рынке аренды не зафиксированы. Это относится и к долгосрочной, и краткосрочной аренде. По словам одного из экспертов по недвижимости, рынок у нас консервативный, а значит все реакции на нем с опозданием.

Есть большая вероятность, что Банк России попытается спасти от окончательного обвала рубль путем поднятия ключевой ставки. Далее, как в принципе домино, банки изменят условия по ипотечным кредитам. Накопленные средства у населения удешевятся, а стоимость самих квартир вырастет и станет менее доступна. А это приведет к перераспределению с рынка покупки недвижимости на рынок долгосрочной аренды.

Сами банки также свернут часть своих программ. Сроки подобной заморозки аналитиками называются самые разные: от года до трех.

Еще одним фактором может стать снижение доходов у населения. Если настанет время сокращений штата сотрудников и уменьшение оклада. Мы сможем наблюдать следующую картину. Те, кто планировал улучшить свои жилищные условия, отложат это решение, либо выберут более бюджетный вариант, если не уедут из Москвы. Более того мы, вновь станем свидетелями досрочных расторжений аренды.

Прогноз ставок по аренде.

В ближайшие полгода не стоит ожидать каких-то радикальных изменений. Ставки, скорее, всего не претерпят каких-то глобальных изменений. Скорее всего, говорят эксперты, изменение арендных ставок мы увидим осенью. Традиционно в это время вырастает спрос на арендуемое жилье. Дополнительно из-за нестабильности на валютном рынке банки поднимут ставки на ипотеку. Следовательно, на них спрос снизиться. Мы вновь станем наблюдателями картины, при которой арендаторы не хотят покидать свой статус из-за высоких переплат по кредитам.

Рынок недвижимости условиях пандемии

Почти на всех сферах экономики отобразилось влияние вируса COVID-19, рынок недвижимости не остался без исключения. Заметно сократилось число обращений за арендуемым жильем. Это связывают не только с боязнью возможного заражения, но и в связи с закрытиям многих предприятий на карантин. Об изменениях здесь трудно давать какой-либо прогноз. Безусловно, все надеются на лучший результат, но эксперты сроки давать пока не готовы. Благо, в Российских реалиях еще нет практики работы в эпидемиологически неблагоприятной зоне и не до конца понятно, как будет восстанавливаться рынок. Пока же работают много служб, по большей частью связанных с правовой стороной договоров аренды. Они в консультационном режиме дают советы по заполнению различных заявлений для арендодателя с просьбами отсрочить платеж или уменьшить его.

Читайте также: Влияние короновируса на цены недвижимости в России.