Предложение уже превышает потребительский потенциал - и это хорошо

Уже к концу этого года свои первые дома для переселенцев по программе реновации планирует сдать одна из крупнейших строительных компаний Московского региона ГВСУ «Центр». О панельных «собянинках», стандартах массового жилья и грядущих реформах отрасли в интервью рассказал заместитель генерального директора по развитию ГВСУ «Центр» Пётр Садовничий.

— В каком качестве ГВСУ «Центр» участвует в программе реновации?

— Мы участвуем в реновации в качестве генерального подрядчика. Если говорить о текущих проектах, то это дома на улице Долгопрудной, в микрорайоне Северный и на Шокальского в СВАО. Заказчиком выступает город, КП «УГС» (Казённое предприятие «Управление гражданского строительства» - ред.). Это новые современные дома, полностью готовые к заселению. И очень важно, что наш холдинг проектирует, производит стройматериалы и строит. То есть мы контролируем всю цепочку: от котлована до отделки.

— Когда планируется сдать эти объекты?

— В конце этого года.

— Участвуете ли вы в конкурсах, объявленных Фондом реновации?

— Да, мы изучаем документацию и уже предоставляем свои предложения по участию в этих конкурсах.

— Какие дома вы планируете строить в рамках программы реновации?

— В нашем случае это дома разработанной нами и сертифицированной городом системы «Доммос», которая представляет собой своеобразный мобильный конструктор. От серий других производителей она отличается тем, что позволяет каждый дом сделать индивидуальным. У нас длина плиты перекрытия, которую мы, кстати, недавно запатентовали как уникальное изобретение - 6,6 м. Это даёт возможность в панельном доме делать квартиры практически свободной планировки. Этажность тоже варьируется от 3 до 25 этажей.

— Какова себестоимость этих современных панельных домов?

— Конкретная цифра складывается из многих факторов. Дело в том, что «Доммос» - это железобетонная конструкция, на которую сверху можно пристегнуть, например, красивые фасады на алюминиевом каркасе. В том случае, если дом будет без балконов, то и стоимость, соответственно, ниже. В целом цена варьируется где-то в пределах 33 тыс. рублей за квадратный метр. Но это - база, а нужно еще определиться с фасадом, квартирографией, сетями...

— Сколько у вас сейчас мощностей?

— На сегодняшний день мы производим конструкции для строительства около 400 тыс. м2 в год, в этом году должны выйти на отметку в 600 тыс. м2. Наши заводы производят продукцию как для своих объектов, так и для реализации на открытом рынке.

С 2013 до 2020 года компания инвестировала и продолжает вкладывать средства в развитие своих домостроительных комбинатов. Общая сумма - порядка 5 млрд. рублей, что в перспективе позволит нам ежегодно строить до 1 млн. м2 жилья.

— С такими объёмами вы не боитесь затоваривания рынка?

— Действительно, сегодня предложение на рынке уже превышает тот потребительский потенциал, который существует. Но это и хорошо, потому что мы, девелоперы, наконец, перешли к здоровому рынку, участники которого борются, прежде всего, за качество и придумывают какие-то интересные фишки. Одно то, что больше 50% домов уже продаются с отделкой, говорит о многом. Конечно, нельзя забывать и о социальной инфраструктуре, качественных услугах управляющей компании, близости к магазинам, а также создавать рабочие места.

— В ваших проектах всё это есть?

— Безусловно. И доступ в дома с уровня земли, и нежилые первые этажи. Мы специально разработали новую панель высотой 3,6-4,2 м. Это позволяет размещать на первых этажах магазины, дома быта и другие объекты для удобства жильцов. То есть мы не просто строим, мы создаем комфортную среду.

— А ваше жильё сдаётся с отделкой?

— Жильё сдаётся с отделкой, если такое условие предусмотрено договором с заказчиком строительства. Что касается коммерческих проектов, в которых холдинг участвует как застройщик, то здесь всё зависит от формата партнёрства. Если мы продаём студии и однокомнатные квартиры, то лучше, быстрее и дороже их продавать с отделкой на старте. Но если обобщить, то в массовом сегменте без ремонта сегодня предлагается 30% квартир, с ремонтом - 70%. Если же мы говорим о бизнес-классе и выше, то там обратная пропорция: 30% - с отделкой, 70% - без отделки.

— Мы сейчас говорим, в основном, о том, что называется «стандартное жильё». При этом нормативы пока только разрабатываются...

— По факту они уже разработаны Минстроем, их сейчас адаптируют и актуализируют. При этом сегодня у строительных компаний или у домостроительных комбинатов, как правило, есть свои отработанные серии домов и понимание того, что они строят и производят. Они самостоятельно в соответствии с запросами покупателей определяют, нужны ли их стандартному жилью потолки высотой 2,8 м. При этом изменить проектное решение не составляет труда, куда сложнее и накладнее провести переналадку производства, программного обеспечения, увеличить бетоноёмкость и решить вопрос себестоимости. Ведь всё это в итоге отразится на стоимости жилья, а ведь рентабельность застройщиков сегодня и так на пределе возможного.

— Каково соотношение в вашем портфеле договоров генподряда и собственных проектов?

— У нас есть коммерческие проекты, в которых мы выступаем как подрядчики, то есть строим в партнёрстве с девелоперами, которые заказывают квартирографию. Так как у нас есть достаточно мобильная система «Доммос», мы легко подстраиваемся под требования компании-заказчика. Есть проекты, где мы работаем как генподрядчик, но при этом еще и дополнительно инвестируем. В этом случае мы получаем квадратные метры и можем иногда корректировать то, что предлагает партнёр. И третий формат - это когда мы самостоятельно выступаем как девелопер, приобретаем земельный участок, проводим маркетинговую кампанию, определяем ценовую политику, квартирографию, цветовые решения. Вот если взять эти три формата, с одной стороны, и то, что мы строим по заказу КП «УГС», с другой, то получается где-то 65% на 35%.

— Вы планируете как-то менять это соотношение?

— Мы планируем увеличение портфеля заказов в целом: как с одной, так и с другой стороны.

— В какой степени на вас отразится грядущее ужесточение регулирования долевого строительства?

— Я, честно говоря, пока не вижу больших проблем: оптимальная схема будет запущена и постепенно отработана рынком и государством. Считаю, что никаких глобальных потрясений не произойдет, кроме того, что небольшие девелоперские компании сольются и превратятся в более крупные.

Кроме того, не стоит забывать, что значимой составляющей в цене жилья была и будет оставаться стоимость земельного участка. В связи с ограничениями для застройщиков и девелоперов, которые вводятся со второй половины этого года, земельные участки начнут падать в цене. За счёт этого можно будет частично нивелировать те затраты, которые компании возможно - подчеркиваю, возможно, - понесут по новому законодательству, и удерживать существующие цены для конечного приобретателя. В любом случае сейчас, как и в любой другой ситуации, не нужно паниковать, а заранее готовиться и играть по правилам.

— Если ли у вас новые проекты, которые вы хотели бы поскорее вывести на рынок?

— Новые проекты есть, но они пока находятся на стадии переговоров, в разработке. Заранее, конечно, рассказывать не буду. Могу только сказать, что это достаточно большие объёмы, как в сегменте массового жилья, так и в бизнес-классе. Мы рассматриваем проекты и в Москве, и в ближайшем Подмосковье. Есть сборный железобетон, есть и монолит. В общем, на месте не стоим.

Что же касается желания застройщиков успеть запрыгнуть в последний вагон и до 1 июля выйти с новыми проектами... Знаете, любое разрешение на строительство - вещь конечная, а контроль со стороны правительства будет только усиливаться. В любом случае, надеюсь, что нам ещё удастся поучаствовать в этих проектах, поскольку девелоперы, чтобы их реализовать, будут обращаться к тем, у кого есть свои производственные мощности.

— В заключение давайте вернёмся к теме стандартов. Какая идеология, по-вашему, должна лежать в основе современной массовой застройки?

— В моём понимании, высотное домостроение - это обязательный атрибут больших городов, а всё, что находится условно за МКАДом, я считаю, должно стремиться к малоэтажке... Я много работал в регионах, помню, на Юге нам пришлось «учить» людей жить в многоэтажных домах. Вот и я думаю, что за городом должно быть зелено, а из поля не должны торчать 25-этажные дома. Архитектура должна быть к месту. Там, где есть лес, глобализация не нужна.

Впрочем, крупные компании, которые остались на рынке, в большинстве своём уже переболели этим. Мы все сейчас боремся за имиджевую составляющую. Ведь сегодня у наших клиентов есть и широкий выбор, и чёткое понимание того, что они покупают не просто квадратные метры, а своё качество жизни на многие годы вперед.