На каких основаниях возможно расторжение договора купли-продажи недвижимости

На каких основаниях возможно расторжение договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости – это разновидность договора купли-продажи. Он регулируется общими положениями о купле-продаже в части, которая не урегулирована специальными нормами главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса.

Существует несколько процедур реализации расторжения или изменения договора:

а) расторжение или изменение договора по соглашению,
б) расторжение или изменение договора в судебном порядке в результате вынесения судебного решения,
в) реализация секундарного (преобразовательного) права на односторонний внесудебный отказ от договора или одностороннее внесудебное его изменение,
г) автоматическое расторжение или изменение договора в результате срабатывания соответствующего отменительного или «изменительного» условия.

Наиболее естественным для частноправового регулирования является изменение или расторжение договора по соглашению сторон. Такое соглашение является одним из проявлений свободы договора как основного начала гражданского законодательства. Чтобы расторгнуть договор во внесудебном порядке, нужно подать в Росреестр заявление о государственной регистрации перехода права собственности и соглашение о расторжении договора, в котором стороны договорились о возврате имущества. Такой вывод следует из пункта 4 постановления Пленума ВАС от 06.06.2014 № 35.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Расторжение или изменение договора по требованию одной из сторон – исключительное (и порой весьма нежелательное) «развитие» договора.

Договоры в принципе должны исполняться сторонами, но на практике довольно часто случаются судебные споры о расторжении договора купли - продажи недвижимости. Согласно п. 2 ст.450 ГК РФ расторжение или изменение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке возможно в случаях, предусмотренных в законе или договоре, а также при существенном нарушении договора другой стороной. Иногда закон прямо предоставляет одной из сторон право требовать расторжения или изменения договора. Классический пример – расторжение или изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Впрочем, за рамками случаев существенного изменения обстоятельств или нарушения договора на практике это происходит нечасто. Чаще к наступлению тех или иных условий стороны привязывают возникновение права на односторонний отказ или одностороннее изменение договора.

Под нарушением договора понимается:
– текущая просрочка в исполнении договорных обязательств что-либо сделать, вытекающих из условий договора (передать имущество);
– исполнение должником договорного обязательства с просрочкой или иным дефектом (например, передача продавцом товара покупателю с существенным дефектом или не в установленный срок);
– нарушение негативных обязательств воздержаться от определенных действий;

Обратим внимание на то, что мы говорим о расторжении / изменении договора в ответ на нарушение не обязательства, а договора. Законодатель использовал эту терминологию, видимо, не случайно, так как программа договорного правоотношения может предполагать нарушение не только классических обязательств, но и кредиторских обязанностей или обязанностей, вытекающих из договорного вещного правоотношения, а также срыв программы правоотношения из-за осуществления ненадлежащего предоставления не в форме исполнения обязательства. Во избежание споров, описанных выше, сторонам рекомендуется прямо оговаривать в договоре процедуру расторжения в ответ на его нарушение. При этом следует быть крайне аккуратным в формировании условий о порядке расторжения. Иногда стороны составляют такие условия крайне путанно, что провоцирует правовую неопределенность и непредсказуемые судебные решения.

Перед выбором сторонам стоит взвесить все преимущества и недостатки альтернативных процедур в контексте своего конкретного договора. Если стороны хотят установить внесудебный отказ от нарушенного договора, им рекомендуется писать в контракте во избежание всяческих сомнений о «праве на односторонний внесудебный отказ от договора». Но, в принципе, и указания на право на односторонний отказ или просто на отказ от договора также должно быть достаточно для отражения своей воли.
Источник: RENDV.ru
Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы быть в курсе новостей
0
Последние комментарии

Комментариев пока нет

Комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.
Ищете надёжного застройщика в Москве, Санкт-Петербурге или в других городах России? Решили сдать/снять или купить/продать квартиру в новостройке через агентство недвижимости с хорошей репутацией? Портал «Ревизор Недвижимости» постарается раскрыть секреты рынка недвижимости, чтобы Вы могли выбрать для себя подходящую компанию.

На сайте Rendv.ru размещается информация о компаниях, которые непосредственно связаны либо сопряжены с недвижимостью. Пресс-релизы, мнения экспертов, отзывы клиентов и покупателей, интервью со специалистами — это только часть того, что Вы сможете найти здесь. «Ревизор Недвижимости» ознакомит Вас с объектами недвижимости (новостройки, апартаменты, таунхаусы, коттеджные поселки, земельные участки), которые предлагают застройщики и продавцы не только в Москве и Московской области, но и в Санкт-Петербурге, Ленинградской области, а также в других городах и регионах России. Также здесь можно получить компетентные ответы, задав интересующий вопрос в соответствующем разделе сайта. Ну а «Народный рейтинг», основанный на отзывах пользователей сайта, станет дополнительным инструментом при выборе агентства недвижимости, застройщика, банка, страховой компании, строительно-ремонтной компании или финансово-правовой организации.