Стоит ли покупать дешевую недвижимость

Почему не стоит гнаться за дешевыми предложениями на рынке недвижимости: раскройте, пожалуйста, подводные камни?

Бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке. Если квартира или дом продается с большим дисконтом относительно средней рыночной цены, то сумма скидки является своего рода «премией» за высокий риск. Ведь продавец явно не стал бы в ином случае выставлять объект на продажу по менее выгодной для него цене. Например, с дисконтом может продаваться жилье с обременением. Это означает, что собственник жилого помещения или недвижимости может быть ограничен в праве распоряжаться ей, совершать с ней сделки, в том числе, сделки купли-продажи. 

Обременение на квартиру или дом может возникнуть по многим различным причинам, как в силу судебного решения, так и договора залога или по воле собственника. В любом случае, если объект недвижимости имеет обременение, то это автоматически означает, что собственник не сможет продать или сдать в аренду квартиру или дом без согласия третьей стороны. 

В роли которой может выступать государство, банк, другой собственник или даже члены его семьи, в том числе несовершеннолетние дети, дальние родственники бывших владельцев, включенные в завещание, лица, с которыми был заключен договор пожизненной ренты, а также арендаторы, владельцы долей и многие иные категории лиц. Наличие обременения создает собственнику большие затруднения, а иногда чревато долгими судебными разбирательствами и даже потерей собственности. Самым частым вариантом обременения является залог недвижимости. Это означает, что собственник квартиры добровольно принял на себя какое-то финансовое обязательство и в качестве гарантии его исполнения сделал залогом жилье. Пока обязательство не будет исполнено, квартира будет находиться в залоге и считаться обремененной.

Чтобы не рисковать своими деньгами и нервами сделок с обремененной недвижимостью стоит всячески избегать. Особенно сделок с квартирами, у которых есть несовершеннолетние собственники, а также покупка которых производилась с использованием маткапитала. Поскольку если недвижимость купили, используя маткапитал, дети имеют долю в приобретаемом жилье. А в нашей стране несовершеннолетние долевые собственники жилья дополнительно защищены государством в имущественных вопросах. 

Суд никогда не пойдет на нарушение прав несовершеннолетних, даже в интересах добросовестного приобретателя недвижимости. Не менее опасны квартиры, обремененные правом на пожизненное проживание по завещанию бывшего владельца. Суд никогда не позволит выставить на улицу родственника. приемного ребенка или опекуна бывшего владельца до окончания срока, указанного в завещании. А при отсутствии у того иного жилья - никогда. Тот будет иметь право пожизненного проживания. 

Также чреваты проблемами квартиры, переданные бывшим собственником по договору безвозмездного пользования. Такого жильца фактически невозможно выселить из квартиры и лишить его права проживания. Либо квартиры, сданные по договору бессрочной аренды. Обязательства перед арендаторами бывшего владельца переходят к новому собственнику в полном объеме в момент покупки недвижимости. Если бывший собственник сдал квартиру друзьям или родственникам за символические деньги, то выставить их за порог новому собственнику будет очень и очень сложно, как и существенно изменить в одностороннем порядке условия найма квартиры. Не меньше проблем сулят квартиры, переданные по договору доверительного управления и недвижимость, бывшие собственники которой заключили договор пожизненной ренты или пожизненного содержания c иждивением. Тут тоже нового собственника может ожидать большая головная боль. В результате ипотечного бума, вызванного госпрограммой льготной ипотеки, россияне массово скупили квартиры в новостройках более чем на 3 трлн рублей. При этом значительная часть сделала это на заемные средства. По оценкам экспертов, 20-25% объектов на рынке недвижимости сегодня взяты в ипотеку. Поскольку доходы населения с 2013 года падают, многие приобретатели недвижимости оказались не в состоянии обслуживать свои финансовые обязательства перед банками. 

Таким образом, квартиры были выставлены на продажу. Тут рисков относительно немного. Однако не исключена вероятность, затруднений с выплатой остатка по задолженности продавца. Ведь, нечестный продавец, получив деньги покупателя, может оплатить ипотеку, с которой у него возникли трудности, но при этом не оформить договор переуступки прав собственности, оставив недвижимость за собой. В такой ситуации несостоявшийся покупатель вынужден будет обратиться в суд. Но вот получить назад свои деньги по решению суда от недобросовестного продавца бывает крайне сложно, особенно если у того есть на иждивении несовершеннолетние дети или нет официальных доходов, либо они формально ничтожно малы. Тогда суд может разрешить растянуть возврат денег на много лет малыми долями, без учета уровня инфляции и их реальной покупательской способности.

Кроме того, бывают совсем криминальные варианты, когда, например, квартира отдана «в залог» бандитам наркоманом или игроманом. Формально еще будучи собственником, такой продавец может быстро выставить недвижимость на продажу по минимальной цене, сбежать с деньгами, предоставив новому владельцу самому потом разбираться с сомнительными личностями, предъявляющими на нее свои «права» не по закону, а «по понятиям».

Поэтому при приобретении недвижимости следует всегда помнить, что скупой платит дважды. Слишком привлекательная цена при наличии обременения на квартиру является сигналом, что недвижимость "проблемная", поэтому лучше с ней не связываться. Перед заключением сделки всегда следует тщательно изучать историю объекта, а также запросить в государственном ведомстве Росреестре подробную информацию о приобретаемой недвижимости, наличии у предыдущих собственников прав на нее, возможном ограничении этих прав, сроках их ограничения, зарегистрированных на данной жилплощади. 

Будучи госорганом, Росреестр обязан бесплатно предоставить всю подробную информацию об объекте недвижимости. Более того, информацию можно запросить даже на официальном сайте Росреестра. Кроме того, дополнительную информацию об обременении на квартиру можно получить через федеральную информационную систему, содержащую сведения о всех объектах недвижимости на территории России и их собственниках - Единый госреестр недвижимости (ЕГРН). Для этого следует обратиться в Росреестр или МФЦ, оплатить госпошлину и получить соответствующую выписку. Стоит также обратиться изучить домовую книгу, чтобы выяснить всех лиц, зарегистрированных по месту жительства в приобретаемой квартире. Не лишним будет также получить копию договора приватизации. Этот документ может рассказать о лицах, не участвовавших в приватизации. Также неплохо перед приобретением недвижимости пообщаться с будущими соседями, сотрудниками коммунальных служб и даже участковым. Выяснить побольше деталей о том, кто жил и посещал квартиру – никогда не лишнее. Особое внимание следует уделить слухам про возможный криминальный фон недвижимости.

Какие существуют сейчас недорогие предложения на рынке недвижимости Москвы?

Увы, московский рынок недвижимости сейчас является не очень дружественным для обычных граждан с средними доходами. По итогам 2020 года цена квадрата в стране достигла примерно до 137 тыс. рублей, а в Москве к марту 2021 года квадратный метр только в категориях «эконом» и «комфорт» подорожал до 212–270 тыс. рублей. Понятно, что найти выгодное предложение при средней российской зарплате в 45-50 тыс. рублей и даже столичной зарплате на уровне 116 тыс. рублей будет крайне непросто. Спрос и цены на квартиры на первичном рынке разогнала программа льготной ипотеки под 6,5%. А цены на «вторичку» взвинтил в свою очередь ажиотажный спрос на новостройки. Поэтому тем, кто не располагает значительными финансовыми средствами можно рекомендовать присмотреться в качестве временного жилья к малогабаритным квартирам, либо поскорее создавать семью и заводить детей, ведь теперь льготная семейная ипотека распространяется даже на семьи с одним ребенком.

Читайте также: Средние девелоперские компании должны занять активную позицию.