Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Приобретение квартиры является большим капиталовложением и, как любая другая серьезная сделка, требует тщательной подготовки и проверки всех деталей. В данной статье поэтапно рассмотрен процесс проверки юридической чистоты квартиры – как покупателю защитить себя и гарантированно провести разумную сделку.

Шаг 1. Получение «расширенной» выписки из ЕГРН о переходах права собственности на недвижимость и «обычной» выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах и обременениях. Анализ полученных данных.

Где запросить информацию? Выписки запрашиваются в Росреестре через МФЦ.

Сколько стоит? Расходы на заказ данных выписок составят около 2000–3000 рублей.

Какая информация требуется?

В «расширенной» выписке из ЕГРН записаны все переходы собственности на объект недвижимости и список документов по сделкам. Нужно обратить внимание:

· наличие у предшествующих собственников или членов их семьи права проживания, на сделки с использованием средств материнского капитала, сделки с несовершеннолетними, подписание сделки по доверенности т. д.;

· наличие документов у продавца в подлинниках или в виде нотариально удостоверенных копий;

· если продавец состоял в браке – наличие согласия супруги;

· если в объекте недвижимости были прописаны несовершеннолетние – наличие согласия органа опеки на совершение сделки с несовершеннолетним;

· наличие согласия органа юридического лица, если такое согласие по закону требуется;

· если сделка проводилась не продавцом лично – наличие нотариально удостоверенной доверенности.

«Обычная» выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах и ограничениях нужна для проверки на предмет наличия обременений недвижимости – залогов, правопритязаний, арестов и т. д. Необходимо обратить внимание:

· имеет ли сам продавец право собственности на объект;

· какой режим собственности – индивидуальная, совместная, долевая – это помогает при определении последовательности действий при проведении сделки: необходимость соблюдения права преимущественной покупки при покупке долевой собственности или получение нотариального согласия супруга на продажу при совместной собственности.

Шаг 2. Запрос документов по цепочке сделок из «расширенной» выписки из ЕГРН

Какая информация требуется? Документы, которые необходимо запросить по сделкам купли-продажи объекта недвижимости, перечислены в Шаге 1. Необходимо тщательно сверить наличие и оригинальность данных документов и проанализировать возможные риски, связанные с покупкой такого объекта. Например, если в наличии имеются не все документы, или некоторые из документов не были заверены, есть риск возможного оспаривания сделки.

Что может насторожить?

· наличие большого количества переходов права собственности – чем больше сделок было проведено по объекту недвижимости, тем больше риск того, что какая-либо из них может быть оспорена. Проще говоря, будет сложнее проверить наличие всех необходимых документов и доверенностей, чтобы убедиться в том, что объект недвижимости чист и готов к продаже;

· недавний переход права собственности к продавцу – быстрая продажа может указывать как на финансовые трудности или необходимость улучшить жилищные условия, но и возможное мошенничество;

· если в цепочке продаж объекта есть сомнительные сделки, которые могут быть оспорены.

Шаг 3. Запрос у продавца выписки из домовой книги и запрос архивной выписки из домовой книги

Где запросить информацию? Самостоятельно такие выписки покупатель получить не может, в отличие от выписок из ЕГРН. Данные выписки лучше заказывать в специализированных организациях, у агентств, а не у продавца, чтобы убедиться в подлинности.

Сколько стоит? Стоимость услуг агентств по предоставлению таких выписок составляет от 3000 до 7000 рублей.

Какая информация требуется?

Выписка из домовой книги предоставляет информацию о зарегистрированных на дату ее выдачи лицах в квартире, жилом доме. Особое внимание обратить на несовершеннолетних – для продажи объектов, в которых прописаны несовершеннолетние, требуется учесть права несовершеннолетних – прописать их в другом объекте, а также получить согласие органов опеки на продажу.

Архивная выписка из домовой книги позволяет проверить историю регистраций и снятий с учета в квартире с указанием причин. Обратить внимание нужно, если ранее квартира приобреталась в порядке приватизации и, возможно, один из зарегистрированных в квартире был лишен права приватизации – он по закону имеет право проживания в квартире.

Шаг 4. Проверка на наличие судебных споров в отношении недвижимости, исполнительных производств

Где запросить информацию? Здесь возможности проверки очень ограничены. По общему правилу, споры в отношении недвижимости рассматриваются по месту нахождения недвижимости. Искать информацию требуется самостоятельно, в интернете.

Какая информация требуется?

Территориальная подсудность по адресу недвижимости, нужно потом посмотреть базу дел данного суда. Проверить нужно также базу дел в суде по месту нахождения продавца и всех собственников в цепочке перехода права собственности.

В поиске вводим данные продавца, известных третьих лиц (из документов), прошлых собственников. Не забываем проверить также картотеку арбитражных дел. На сайте ФССП (служба судебных приставов) проводим аналогичную проверку.

Шаг 5. Проверка продавца недвижимости

Какая информация требуется?

· наличие дел о банкротстве, задолженность по налогам, судебные споры, в которых участвует продавец, касающиеся, в частности, его долгов;

· семейные споры – супруги могут претендовать на объект недвижимости, что может послужить основанием для оспаривания сделки;

· наличие несовершеннолетних детей у собственника недвижимости – прописаны ли они в объекте недвижимости, имеют ли в нем доли. Был ли использован материнский капитал при покупке недвижимости, была ли выделена доля несовершеннолетнему ребенку – если да, то требуется разрешение органов опеки на продажу недвижимости.

Шаг 6. Проверка задолженности продавца по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт дома

Где запросить информацию? Управляющая компания многоквартирного дома и фонд капитального ремонта дома

Какая информация требуется?

Информация о задолженности собственника по коммунальным платежам и взносам в фонд капитального ремонта общего имущества дома.

Новый собственник квартиры не отвечает по долгам за коммунальные услуги предыдущего. Однако задолженность по коммунальным платежам может осложнить жизнь новому собственнику (например, отключением электричества за неуплату).

Если у прошлого собственника были задолженности по отчислениям на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, их оплата будет лежать на вас.

Шаг 7. Заказ технической документации на объект

Где запросить информацию? БТИ или кадастровое ведомство.

Какая информация требуется?

Из технической документации можно узнать точную стоимость, параметры квартиры, а также были ли проведены несогласованные перепланировки. Особенно это важно при покупке квартиры в ипотеку. Несогласованные перепланировки фиксируются оценщиком и могу влиять на стоимость квартиры.

Шаг 8. Проверка деталей сделки

На что обратить внимание:

· не давать продавцу предоплату до регистрации перехода права собственности, если речь не идет о задатке;

· решение вопроса со снятием с учета прописанных в квартире лиц;

· погашение продавцом задолженности по коммунальным платежам и взносам в фонд капитального ремонта дома;

· контроль за всеми дополнительными процедурами в ходе сделки: нотариальное заверение, получение согласия супругов, получение согласия органов опеки на продажу квартиры и т. д.

· проверка всех подаваемых продавцом документов на соответствие – все данные везде должны быть идентичными, все документы должны быть предоставлены в виде оригиналов или нотариально заверенных копий.

Читайте также: Как правильно составить объявление для продажи недвижимости.