Градостроительный анализ: влияние на рыночную стоимость квадратного метра.

Скорее всего, словосочетание «градостроительный анализ» знакомо тем, кто столкнулся с проблемой оформления тех или иных прав на недвижимость. И, к сожалению, это знакомство, произошло постфактум. Во всяком случае, в моей практике был только один случай, когда собственник имущественного комплекса обратился к консультантам для проведения градостроительного анализа в рамках подготовки площадки к дальнейшему редевелопменту.

Под градостроительным анализом в данной статье я подразумеваю ряд полевых исследований, по результатам которых, в рамках камеральных аналитических работ выявляется несоответствие (теоретически и соответствие, но такого еще не было) фактического состояния объекта недвижимости (для простоты – имущественный комплекс) с данными в ЕГРН (единый государственный реестр прав), с данными в БТИ, с данными в РЕОН и т.д. Также, анализируется целевое назначение земельного участка на предмет его фактического использования, поднимаются архивные сведения о выданном разрешении на строительство, запрашиваются акты ввода в эксплуатацию, которые являются, по сути, документами-основаниями для возникновения права.

Потребность в таких изысканиях сформировалась на рынке относительно недавно 2-3 года назад. Катализатором послужил нормативно-правовой документ, а именно № 819-ПП от 11.12.13 «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков». Как можно заметить постановление от 2013 года, а мы обсуждаем последние 2-3 года. Как мне кажется, эффект отложенного спроса. Рынок не понимал как эта законодательная норма будет работать, оказалось, что жестко и системно. Когда понял, начал искать пути решения возникающих проблем, законодательство, в свою очередь, также перестраивалось и подстраивалось в поисках цивилизованного диалога. На это ушло время. 

Если абстрагироваться от неизбежных «перекосов на местах», то сам процесс «легализации» земельно-имущественных отношений выглядит вполне логичным. Грубо говоря, власти Москвы пытаются привести в порядок все городское хозяйство. Конечно, действия Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее ГИН) многим собственникам и пользователям кажутся несвоевременными и жесткими. Но, процесс оплаты штрафа или, тем более, сноса никогда не может быть вовремя.

По итогам проведенных исследований, зачастую, выявляются незаконные реконструкции (пристройки, надстройки), нецелевое использование земельного участка, незаконно проведенная реконструкция, неуточненный земельный участок и многое другое. С одной стороны, конечно, город вынужден все это выявлять, потому что в каких то случаях происходит неосновательное обогащение, например, когда произведена реконструкция в здании, где высота потолков позволяет сделать второй этаж, при этом сохранить комфортную высоту потолков как на первом, так и на втором этажах. В таком случае, собственник получает дополнительный этаж (или квадратные метры), которые может сдавать в аренду и получать доход, а налог на имущество платит с меньшей площади и это не говоря о соответствии СНиПам нового конструктивного элемента. А где то, на месте бывшего таксопарка произведена зарегистрированная перепланировка, а вид разрешенного использования земельного участка остался прежний и теперь эксплуатация офисов и апартаментов оплачиваются в бюджет как эксплуатация производственно-складской базы, что значительно дешевле. 

Подобных примеров огромное множество в Москве. Это понимают и власти города, именно поэтому действия и условные полномочия ГИН будут усиливаться и выявлять все больше и больше правонарушений в данном сегменте рынка.

Но возникает не менее важный вопрос относительно статуса добросовестных выгодоприобретателей. Т.е. лиц, которые приобрели по рыночной стоимости объект недвижимости, зарегистрировали сделку в Росреестре, а потом оказывается, что в рамках межведомственного взаимодействия стоит «запрет» на регистрационные действия по объекту, что купирует возможность сдачи в долгосрочную аренду или дальнейшую продажу объекта. 

Таким образом, рыночная стоимость такого актива также ставится под сомнение. Ведь формируется теоретическая упущенная выгода от эксплуатации, а точнее от ограничений в эксплуатации таких объектов. Также, в рамках развития бизнеса, вы будете ограничены в получении заемного капитала, т.к. залог в виде такого объекта не будет зарегистрирован по тем же причинам. Ситуация с рыночной стоимостью и банковскими залогами выглядит катастрофической для экономики страны. Ведь если пересчитать рыночную стоимость всех залогов в банках с учетом описанных обременений, то «дыра» образуется огромная и дополнительные резервы финансовые организации в виде банков никогда не смогут сформировать в таком объёме.