Вторичный рынок жилья: оценка и прогноз

Прогноз цен недвижимости на вторичном рынке жилья актуален для каждого города. Это индикатор благосостояния семей, их доходов и привлекательности города. Вторичный рынок достаточно доходен и стабилен, прогнозируем в пределах 5-10% относительной погрешности (допустимыми считаются до риэлтерские 15%).

Принципы оценки

Релевантная оценка – продукт следования принципам:
• всестороннего учета значимых факторов;
• достаточно представительной базы;
• учета последствий выбора и свободы принятия решения;
• ответственности и своевременности решения;
• участия в решении всех заинтересованных.

Аналитика недвижимости требует анализа тенденций, объективности информации, группировки по привлекательности, социальному расслоению и др. Учитывается сотрудничество с риелторами, выборка данных, которая должна быть представительна, объективна, учитывать ключевые ценообразующие факторы (месторасположение, «старость» дома, площадь, этаж/этажность, инфраструктуры и др.). Типизацию домов проводят по категориям – «хрущевки», типовые многоэтажные, улучшенной планировки, элитные.

Рынок несбалансированный и с малыми рыночными возможностями. В нестабильной (например, эпидемиологической) обстановке цена часто определяется уровнем банковских депозитов, имеется максимальная «емкость».

Оценка и прогноз рынка

Оценивают не только по стоимости, инфраструктуре или иному потребительскому качеству, но и по правовому.

Учитываются:
• спрос-предложение, их ограниченность;
• динамичность, подверженность рыночно-кредитным изменениям;
• наличие выбора;
• рентабельность длительного использования;
• тяга к росту рыночной стоимости;
• сочетание неудовлетворенного спроса и ограниченного предложения или наоборот;
• привлекательность архитектуры и атрибутов жилья;
• регрессия (соседство с дешевым жильем);
• инвестиционные ожидания.
Прогнозирование увеличит предложение, спрос (активность).

Чем выше мера влияния фактора (атрибута) на стоимость, тем он значимей. Нормируют так, чтобы увеличение значения соответствует улучшению качества. Например, если фактор – материал дома, то нормируем, чтобы дом кирпичный имел вес больше, чем крупнопанельный.

Если база данных недвижимости – объемная (рынок стабилен), то среднее отклонение прогнозной оценки – порядка вариации рыночных стоимостей.

Читайте также: Досрочное погашение кредита: когда банк может его потребовать.