Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту

Покупка квартиры – важный шаг для любого человека. Для многих сделки с недвижимостью – «темный лес», в котором можно легко заблудиться. В данной статье раскрою основные нюансы, связанные с проверкой квартиры перед покупкой, позволяющие избежать большинства рисков, связанных с покупкой квартиры.

Проверка квартиры на юридическую чистоту заключается в проверке двух основных аспектов – это проверка самого продавца и проверка непосредственно квартиры как объекта недвижимости.

Какие документы просим предоставить продавца?

- паспорт (паспортные данные) продавца с текущим и предыдущими (если они были) адресами регистрации

- свидетельство о заключении/расторжении брака (если есть) продавца

- справка на продавца из наркологического диспансера (НД) и психоневрологического диспансера (ПНД)

- справка о зарегистрированных в квартире жильцах из паспортного стола

- выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и свидетельство о регистрации квартиры (для квартир, зарегистрированных до 15 июля 2016 г.)

- документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, договор долевого участия в строительстве, свидетельство о наследовании, договор о приватизации и другие)

- технический паспорт (план квартиры)

- справку о состоянии лицевого счета и наличии задолженности по коммунальным платежам

Какую информацию проверяем по продавцу и где?

- действительность паспорта на сайте ГУ по вопросам миграции МВД РФ

- наличие текущих исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов

- наличие процедуры банкротства на сайте Арбитражных судов

- наличие извещения о предстоящем банкротстве продавца на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве

- наличие судебных дел, в которых с продавца требуют взыскать денежные средства, кредиты, займы или спор идет в отношении его имущества, в том числе продаваемой квартиры на сайтах судов по текущему месту регистрации и по предыдущим адресам регистрации (если есть)

- проверка наличия статуса индивидуального предпринимателя на сайте Федеральной налоговой службы. При наличии статуса ИП проверяем на наличие задолженностей по налогам и взносам, а также наличие судебных споров в Арбитражных судах

Если в отношении продавца начата процедура банкротства или размещено извещение о предстоящей процедуре банкротства, имеются текущие исполнительные производства на крупные суммы либо ведутся судебные споры на внушительные суммы, по результатам которых есть риск, что в будущем продавца могут признать банкротом, то от покупки квартиры у такого продавца стоит отказаться либо привлечь юриста для оценки юридических рисков заключения сделки с таким продавцом.

Как проверить саму квартиру?

Первое, что проверяем, это совпадение характеристик квартиры, указанных в правоустанавливающих документах и в выписке из ЕГРН:

- Кадастровый (условный) номер

- Адрес, этаж

- Площадь

- Собственник (ФИО)

- Реквизиты правоустанавливающих документов (сверяем представленные продавцом и указанные в выписке – должны совпадать)

- Наличие обременений

Если какие-либо характеристики не совпадают, то стоит разобраться, почему так произошло. Бывают ситуации, когда продавец не внес в Росреестр изменения, которые произошли в его документах или характеристиках квартиры. Возможно вопрос решается просто и потребует некоторых усилий и времени со стороны продавца, чтобы устранить несоответствия в документах. После всех исправлений можно будет выходить на сделку. В любом случае при наличии расхождений в документах необходимо более детально разбираться в ситуации и лучше с привлечением юриста по недвижимости.

В выписке из ЕГРН может быть запись о наличии обременений в отношении квартиры. Это может быть ипотека (залог), запрет на регистрационные действия и иные. Наличие обременений на квартире не всегда говорит о том, что с ней нельзя совершать сделки. Квартира может быть, например, в ипотеке и тогда сделка с ней возможна с согласия банка. Это усложняет процедуру, но не делает ее невозможной.

В любом случае при наличии обременений в выписке из ЕГРН необходимо детально разбираться в ситуации и либо отказаться от сделки, либо требовать от продавца решить вопрос о снятии обременений до совершения сделки с квартирой.

Что еще учесть при проверке квартиры?

- Наличие неузаконенных перепланировок. При осмотре квартиры сверяемся с техническим паспортом (планом).

- Наличие лиц, за которыми сохраняется право проживания в квартире. Такими лицами, например, могут быть не участвовавшие в приватизации либо находящиеся на срочной службе в вооруженных силах по призыву

- Состояние здоровья продавца. Если продавец, например, недавно перенес инсульт, не в полной мере отдает отчет в своих действиях, имеет смысл заказать проведение экспертизы его состояния на день совершения сделки

- Проверить историю переходов права собственности, возникших до продавца. Если, например, квартира перепродавалась несколько раз за короткий срок, имеет смысл проверить, почему так произошло.

Приведенный в статье алгоритм и порядок проверки не является исчерпывающим, однако его использование позволит в 90-95% случаев избежать проблем при покупке квартиры.

В любом случае, если сомневаетесь в каких-то нюансах и моментах, лучше привлекать специалиста, поскольку цена ошибки может быть существенно выше стоимости его услуг.

Читайте также: Что такое жилищный сертификат и кто имеет право его получить?