В чём проблема перегрева рынка новостроек в России?

Основная опасность состоит в том, что несмотря на все усилия правительства и программы льготной ипотеки, жилье становится все менее недоступным для большинства россиян. 

Мы наблюдаем наложение двух негативных трендов: на фоне высокой инфляции на уровне 6-7% при целевом ориентире ЦБ в 4% и падения реальных доходов населения примерно на 11% с 2013 года одновременно происходит резкий рост цен на земельные участки, строительные материалы и квадратные метры. При этом число граждан, имеющих сбережения стремительно сокращается (сейчас, по данным Росстата, финансовые накопления есть только у каждого третьего россиянина), а закредитованность населения при этом растет (в целом на каждого работающего россиянина уже приходится примерно 150 тыс. рублей задолженности банкам, то есть около трех средних месячных зарплат). Стремительный рост цен на новостройки потянул за собой вверх и цены на «вторичку».

Проблема заключается еще и в том, что массовый платежеспособный спрос оказался исчерпан. Но цены при этом продолжают потихоньку ползти вверх, поддерживаемые крупными инвесторами. На рынке срабатывает так называемый «эффект храповика», когда цены растут вместе с повышением спроса, но и после его снижения не падают. 

В перспективе перегрев рынка новостроек может привести к разбалансировке спроса и предложения и искажению ценовых сигналов рынка. Значительные по жилой площади будут простаивать слабозаселенными, ветшать и терять в стоимости, в то время как большое количество людей не будет иметь возможности улучшить свои условия проживания. Это плохо как с этической, так и с экономической точек зрения. 

Перед глазами пример Китая, где на волне инвестиционного бума, огромные суммы вкладывались в недвижимость и строительство целых городов из многоэтажек, которые впоследствии не нашли своих покупателей и были либо просто взорваны, либо превратились в пустующие «города-призраки». Это оказало деморализующее воздействие на население и бизнес, способствовало снижению качества банковских активов, ухудшению инвестиционного климата и привело к существенным потерям для национальной экономики.

Для капитализма в целом характерны циклические кризисы перепроизводства, сигнализирующие о разбалансировке механизмов спроса и предложения и нездоровье национальной экономики. Такого рода кризисы обычно проистекают достаточно тяжело и болезненно сказываются на морально-психологическом состоянии населения. Если же для стабилизации рынка и поддержки уровня цен правительство и крупный бизнес идут на утилизацию избыточных активов, то есть попросту уничтожают излишки готовой продукции, огсобенно на фоне хронически неудовлетворенного внутреннего спроса, то это чревато ростом социальной напряженности и даже взрывами общественного недовольства, нарастанием в обществе недоверия к властным институтам и даже правительственными кризисами. Просто представьте, как бедные и голодные люди чувствуют себя, глядя на уничтожение качественных продуктов питания? А теперь представьте семьи, живущие в стесненных жилищных условиях, у которых перед глазами простаивают или даже уничтожаются огромные жилые площади. Все это очень опасно, так как может привести как к насильственным самозахватам недвижимости, как в Европе, где популярны такие движения как «оккупас» и «сквоттеры», так и к масштабным социальным взрывам.

Поэтому я рекомендовала бы российским властям, в случае перегрева рынка новостроек, продумать механизмы массового выкупа за счет средств Фонда национального благосостояния простаивающего жилья у застройщиков и сдачу его в аренду населению по договорам социального найма с правом последующего выкупа по справедливой цене.

Читайте также: Семейные квартиры в новостройках названы новым трендом у инвесторов в недвижимость.